黑龙江省佳木斯市前进区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）前民初字第145号

原告赵XX，女，1980年出生，满族，哈尔滨铁路局佳木斯机务段职工。

委托代理人石X，男，1979年出生，汉族，哈尔滨铁路局佳木斯机务段职工。

被告代X，男，1959年出生，汉族，哈尔滨铁路局佳木斯车辆段职工。

原告赵XX与被告代X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，依法由代理审判员赵静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵XX及其委托代理人石X到庭参加诉讼。被告代X经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。

原告赵XX诉称：原、被告于2011年4月16日签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定原告购买被告位于佳木斯市前进区站南社区房屋，房屋总价款193000元，首付180000元，余款13000元过户后支付。协议签订后，原告于当天支付首付款180000元，被告也将房屋交付原告使用，但被告却迟迟不办理过户。经查，被告已于2011年4月16日前将房屋办理了抵押贷款根本无法过户。为了督促被告积极履行合同义务，原、被告又于2014年3月14日签订了一份《协议》，约定被告一周内提供办理过户手续，否则返还购房款180000元并赔偿原告违约金90000元。因被告至今仍未能提供过户所需手续，故诉至法院，请求法院判令解除原、被告于2011年4月16日签订的《房屋买卖协议书》，立即返还原告已付购房款180000元，并赔偿原告违约金90000元；案件受理费由被告承担。

被告代X未答辩。

原告赵XX为支持其诉讼主张，提供如下证据：

证据一、《房屋买卖协议书》一份。欲证明原、被告于2011年4月16日签订房屋买卖协议。

证据二、收据一份。欲证明2011年4月16日，原告支付购房款180000元。

证据三、《协议》一份。欲证明由于涉案房屋被被告抵押，未能办理过户，2014年3月24日原、被告签订补充协议，约定如被告不能在一周内提供过户，退还原告180000元购房款，并赔偿90000元违约金。

证据四、佳房权证铁分字第2006008XXX号房屋所有权证一份。欲证明原告购买房屋现已被被告办理抵押。

本院经审查认为被告代X未出庭，视为放弃对证据的质证权利。上述证据形式合法，与认定本案事实存在关联，故对上述四组证据均予以确认。

被告代X在举证期限内未提供证据材料。

根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：2011年4月16日，原、被告签订“房屋买卖协议书”一份。该协议约定：原告向被告购买坐落于佳木斯市站南社区房屋（以下简称诉争房屋）；诉争房屋建筑面积60.47平方米，房屋所有权证为佳房权证铁分字第2006008XXX号，房价193000元整；原告将房屋首付款180000元交付被告时，被告将诉争房屋产权证及房屋交给原告；房屋转移登记手续的各项费用由原告支付，被告负责提供办理房屋过户的有效证件；房屋在交接前发生的一切费用和权属争议都由被告承担；双方约定办理过户的时间为2011年7月1日至2011年7月10日之间；被告必须保证房屋的过户手续为他本人的首次房产交易，否则产生的相关费用由被告承担。协议签订后，原告于当日支付被告购房款180000元，被告将系争房屋产权证及房屋交付原告。2014年3月24日，原、被告再次签订补充协议，主要内容为：由于被告一直未能提供过户手续，给原告造成很大损失，故双方约定被告在一周内提供过户手续，否则返还原告购房款180000元并赔偿违约金90000元；购房款与违约金由被告在三日内一次付清，否则承担相应法律责任。

另查，诉争房屋已经被被告设定抵押。

本院认为：合同的签订必须遵守自由、平等、公平原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的“房屋买卖协议书”及“补充协议”是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告依照合同约定履行了交付购房款的买受人义务，根据合同约定，被告应该履行出卖人的交房义务，并协助买受人办理过户。因被告将房屋办理了抵押登记，最终导致双方无法办理过户登记手续，该过错责任在于被告，被告已构成违约，因此，原告有权要求解除与被告签订的“房屋买卖协议书”，故对原告要求解除“房屋买卖协议书”的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告按照“补充协议”约定返还购房款180000元及支付违约金90000元，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由被告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告代X于本判决生效之日起十日内返还原告赵XX购房款180000元；

二、被告代X于本判决生效之日起十日内给付原告赵XX违约金90000元。

案件受理费2675元由被告代X承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

代理审判员　　赵静

二〇一五年七月十七日

书　记　员　　刘畅